fbpx

Инвестировать в недвижимость просто

Знакомство с buy-to-let недвижимостью проводит Полина Филатова

рутаж

Недвижимость Великобритании считается необычайно надежным и ликвидным активом и нередко сравнивается по своим инвестиционным свойствам с облигациями. Однако, для того чтобы инвестиции в недвижимость Великобритании действительно помогли вам сохранить и приумножить накопления, нужно научиться разбираться в различных ее типах, понимать возможности и риски, налоговые особенности и местное законодательство, или просто довериться профессиональному советнику, который поможет не заблудиться на заманчивом и разнообразном рынке английской недвижимости.

Во время инвестирования в недвижимость нужно ясно понимать, с помощью каких механизмов могут увеличиваться ваши накопления. Недвижимость, как инвестиционный актив, может приносить два типа дохода:

  1. Рост капитала – т. е. увеличение стоимости с течением времени
  2. Доход от сдачи недвижимости в аренду.

В разных типах английской недвижимости, а также при различных инвестиционных стратегиях, упор может смещаться в одну или другую сторону, но в основном инвесторы стараются обрести баланс между этими двумя показателями доходности.

В этой статье мы поговорим об огромной нише на рынке недвижимости Великобритании, которая по-английски называется buy-to-let – недвижимость, приобретаемая для дальнейшей сдачи в аренду. Именно здесь инвестор сможет максимально сочетать получение дохода от сдачи в аренду и долгосрочную стратегию роста капитала.

Buy-to-let часто применяется только к жилой недвижимости, но в целом это понятие намного шире, ведь сдавать в аренду можно и офисные помещения, рестораны, аптеки, студенческие апартаменты и даже парковки – а эти типы относятся к коммерческой недвижимости.

Где покупать?

Для сдачи в аренду инвесторы сегодня покупают недвижимость как в самом Лондоне и его пригородах, так и в других развивающихся городах Великобритании с высокими производственными возможностями, наличием крупных учебных заведений, привлекающих иностранных студентов, развитой инфраструктурой и транспортным сообщением. Среди городов с наиболее высоким арендным доходом по соотношению с ценой покупки, по данным исследования HSBC, в 2015 году стали Манчестер, Ливерпуль, Бирмингем и Кардиф.

В этих городах цены на недвижимость намного ниже чем в Лондоне, при этом развитая инфраструктура привлекает много молодых специалистов и спрос на жилье растет.

Лондон также очень привлекателен с точки зрения покупки недвижимости для сдачи в аренду. Невзирая на то, что арендные показатели здесь значительно ниже чем в вышеупомянутых городах, рост капитала достигается максимальный. Особое внимание стоит уделить районам, смежным с будущими станциями новой железной дороги Crossrail, где рост цен за последние 7 лет с начала внедрения проекта составил неслыханные 52%.

Также стоит обратить внимание на окрестности Лондона с хорошим транспортным сообщением, где спрос на недвижимость интенсивно растет в связи с более доступными ценами по сравнению с Лондоном, но при этом железнодорожные станции позволяют оказаться в центральном районе столицы всего за 20–30 минут (Уотфорт, Рединг и т. д.)

Арендная доходность: что ожидать?

Наиболее низкая арендная доходность в процентном соотношении от стоимости жилья наблюдается в столице Великобритании. Здесь доход от аренды составляет в среднем 2–4% стоимости жилья в год, что, с другой стороны, оправдывается самым высоким ростом капитала. В ближайших пригородах Лондона (в пределах М25) процентные показатели могут быть немного выше, но незначительно.

Максимальные показатели мы можем наблюдать за пределами столицы, где показатели дохода от аренды порой могут достигать 10–11% в год – на студенческую недвижимость (небольшие квартиры-студии вблизи крупных ВУЗов), и 6–8% на классическую жилую недвижимость. В то же время цены здесь растут медленнее, по сравнению с Лондоном.

Коммерческая недвижимость для сдачи в аренду в Лондоне может принести 4–6% годовых и от 6–10% за пределами столицы.

Порог входа: с какой суммы начинать?

Если раньше рынок недвижимости Великобритании казался призрачно-высоким и доступным лишь самым богатым мира сего, то сегодня появились более «бюджетные» ниши, которые оказались очень востребованы.

Самым низким порогом входа обладает студенческая buy-to-let недвижимость – небольшие специально оборудованные студии в крупных городах с хорошей инфраструктурой и ВУЗами. Порог входа – от 50–60 тысяч фунтов стерлингов. Примерно на 100 000 фунтов можно приобрести квартиру с 1 спальней (плюс гостиная, кухня и санузел) в Селфорде (пригород Манчестера). Для Лондона же самый минимальный порог входа примерно 200–250 тысяч фунтов, а в центральных элитных районах недвижимость исчисляется в семи- и восьмизначных числах (от 1 000 000 фунтов стерлингов).

Стоит также отметить, что сегодня рынок предлагает альтернативные инвестиционные объекты для сдачи в аренду, такие как складские помещения и парковки, где порог входа может начинаться с 10 тысяч фунтов стерлингов за юнит.

Управление

Правильно выбранная недвижимость в Великобритании не доставит хлопот инвестору. Много объектов сразу предлагаются покупателю с полным циклом обслуживания – от поиска арендаторов, до контроля состояния недвижимости (особенно студенческая недвижимость и новостройки). Если недвижимость куплена на вторичном рынке, и управляющая компания не задействована – найти достойную управляющую компанию не составит труда – в этом также может помочь инвестиционный консультант.

Таким образом, мы увидели, что рынок buy-to-let недвижимости очень разнообразный, позволяющий подобрать оптимальный объект, соответствующий индивидуальным целям и бюджету любого инвестора.

londonforus

Фотографии Shutterstock и из архива компании